Conduta Antissocial do Condômino

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4 de abril de 2017

O convívio em condomínio requer não só a observância das normas instituídas na convenção e no regimento interno, mas também e, sobretudo, na compreensão das pessoas que nele vivem de que a interação entre si deve-se pautar no bom senso e na boa-fé, na manutenção de um ambiente saudável, harmonioso e pacífico.

No entanto, sabe-se que nem sempre o relacionamento dentro do condomínio se revela harmonioso, exigindo uma postura mais enérgica daqueles que o administram, de tal modo a manter o equilíbrio entre as partes envolvidas.

O Código Civil, em seu art. 1.337, caput, é claro ao prescrever a possibilidade da assembleia do condomínio, por deliberação de três quartos dos condôminos, aplicar penalidade de cunho financeiro, correspondente até ao quíntuplo, em prejuízo do condômino que não cumpre, de forma reiterada, os seus deveres.

O parágrafo único do referido dispositivo, ainda, permite que a assembleia possa aplicar uma sanção mais gravosa, equivalente ao décuplo da taxa condominial devida pelo condômino – referente ao mês em que for aplicada –, que não manter compatibilidade da vida em condomínio, dada a reiteração de condutas que causem prejuízo ao condomínio e aos demais condôminos.

Da análise destes 02 (dois) dispositivos do Código Civil, infere-se que a legislação apenas prevê a aplicação de sanções de natureza financeira. Mas aí vem a pergunta: – E quando a aplicação de tais penalidades não surte o efeito almejado pela assembleia?

Em nosso país, a legislação civil vigente nada dispõe acerca da possibilidade de aplicar sanções mais graves ao condômino antissocial além daquelas acima mencionadas. Decorre daí a tese de que cabe ao Poder Judiciário acolher medidas judiciais que privem o infrator do convívio em condomínio, prestigiando o interesse da coletividade em detrimento do interesse particular.

A solução que, em alguns casos, o Poder Judiciário tem aceito, é a limitação do direito de propriedade do condômino infrator, pautado no abuso do direito e na função social da propriedade. Isto significa dizer que o condômino antissocial estaria privado do direito de uso do seu imóvel, não lhe impedindo, contudo, de auferir rendimentos com a locação do referido bem.

Evidentemente, há de se ter cautela por parte do condomínio ao optar por propor uma ação judicial em que se assista a limitação do direito real de propriedade, pois os fatos que levam a adoção de tal medida devem ser de tal gravidade que impeçam o convívio dentro do condomínio, como, por exemplo, o condômino que provoca incêndio, colocando em risco a vida dos demais moradores; uso contumaz de substâncias entorpecentes; agressões físicas e verbais desferidas contra condôminos; dentre outros.

A propósito, o condomínio que apresentar situação semelhante deverá procurar, de início, o assessoramento de um profissional da advocacia, que possa lhe orientar sobre as medidas administrativas que deverão ser providenciadas. De qualquer forma, recomenda-se que o condomínio, na pessoa do seu síndico, implemente um processo interno disciplinar, que venha a apurar a responsabilidade do condômino pela prática dos atos contra si reclamados, fazendo-o de forma transparente, que prestigie o contraditório e a ampla defesa, e que suas decisões sejam tomadas por ocasião das assembleias, respeitando-se sempre os quóruns qualificados previstos na lei.

Desta maneira, será possível demonstrar em juízo que foram tomadas todas as medidas administrativas cabíveis para coibir a prática de atos que causem prejuízos ao condomínio e aos demais condôminos, mas que não alcançou o seu objetivo, dada a ausência de interesse do infrator em resolver a contenda.

Convém ressaltar que há poucos casos julgados em segunda grau de jurisdição em nosso país, até porque muitos sequer chegam ao Poder Judiciário. No entanto, é fundamental que se procure instigar a análise de tais demandas, haja vista que, na medida em que o direito de propriedade não seja absoluto, deve-se prestigiar o interesse social, coletivo, em detrimento do interesse particular do proprietário do bem imóvel.

Portanto, ainda que não haja previsão legal, alguns Tribunais de Justiça já aceitam a linha de raciocínio de que uma vez demonstrada a conduta reiterada por parte de condômino, ocasionando a impossibilidade de convívio em condomínio é possível de ser reclamado em juízo a limitação do direito de propriedade, pautado nos princípios da boa-fé, da função social da propriedade e da vedação ao abuso do direito.

 

Dr. Gustavo Gesser – Advogado.

 

 

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