Cobrança de Inadimplência em Condomínios

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No ano de 2016, o Congresso Nacional, enfim, aprovou as novas regras do Código de Processo Civil, que culminaram com a publicação da Lei n. 13.105, de 18 de março de 2015, de modo a implementar uma série de inovações no processo civil no país.

Um dos aspectos de maior relevância introduzidos através desta mudança legislativa é a substancial alteração na cobrança das taxas condominiais, que passaram a figurar como uma das espécies de título executivo extrajudicial, isto é, desde então, a taxa condominial passou a vestir-se de maior robustez e força executiva, obtendo uma maior simplificação no processo de sua cobrança.

Pois bem. A inadimplência condominial é uma das maiores dores de cabeça para síndicos e conselheiros, que servidos de uma previsão orçamentária mais enxuta acabam por ter de recorrer a chamadas de capital, e, por via de consequência, ao aumento do custo mensal por parte dos condôminos, gerando sérios prejuízos materiais.

Um dos fatores que estimulava esta inadimplência era a morosidade do procedimento judicial, que previa uma fase inicial (denominada de processo de conhecimento), para que, após o reconhecimento da existência do crédito (dever do condômino pagar as taxas em aberto), pudesse ser executada, com nova citação do devedor para que pagasse o débito, sob pena do imóvel ser penhorado e levado à praça e leilão.

Com a entrada em vigor das alterações da Lei n. 13.105/2015, o legislador optou por uma “abreviação” do procedimento anterior, elevando o débito da taxa condominial a um título executivo extrajudicial. Isto significa dizer que a partir de março de 2016 o condomínio poderá ingressar em juízo com uma ação de execução, por meio da qual o condômino devedor será citado, para efetuar o pagamento em 03 (três) dias, e apresentar, caso tenha interesse, sua defesa em 15 (quinze) dias.

Ressalta-se que o condomínio, por seu advogado, tão logo venha a ajuizar a ação de execução, poderá solicitar ao cartório em que o processo judicial esteja tramitando que seja emitida uma certidão, com o propósito de averbar junto à matrícula da unidade autônoma (sala comercial, apartamento, vaga de garagem, etc.) no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A adoção de tal procedimento é de extrema importância, uma vez que inibe a venda do imóvel sem que o comprador possa vir a alegar que não tinha o conhecimento da existência de uma ação judicial discutindo a inadimplência das taxas de condomínio, ou seja, não poderá sustentar ser terceiro de boa-fé.

Decorrido o prazo para que o condômino promova o pagamento do saldo devedor e/ou apresente a sua defesa, sem que o tenha feito, o juiz determinará a intimação do condomínio, que poderá pleitear a penhora do imóvel, caso não preferir fazê-lo de outra forma.

Após a penhora do bem imóvel, o juiz determinará que o oficial de justiça realize a avaliação do bem e, na sequência, poderá levar o bem a leilão.

A simplificação do procedimento não só repercutirá de forma positiva em sentido psicológico, pois o condômino deverá priorizar o pagamento das taxas condominiais, sob pena de perder o seu imóvel, bem como facilitará a cobrança e o recebimento dos créditos de forma mais eficaz e célere.

Por experiência, tenho acompanhado e observado que, em sua maioria, os condomínios têm obtido êxito em reduzir o índice de inadimplência, uma vez que cientes do risco do imóvel ir a leilão em um prazo mais curto em comparação a outros tempos, os condôminos não estão deixando a dívida se protrair muito no tempo.

Acrescente-se a isso ser de fundamental importância que síndico e conselheiros devem implementar em seus condomínios programas de conscientização da importância de se manter as taxas de condomínio em dia, a fim de permitir que possa ser possível a realização de melhorias em relação aos itens de segurança, manutenção preventiva, aquisição de produtos e contratação de serviços terceirizados, etc.

No próximo artigo iremos abordar algumas dicas que podem ser adotadas ainda na fase administrativa para mitigar o risco de um passivo decorrente da inadimplência condominial. Não perca. Acompanhe-nos e confira os próximos posts.

 

Dr. Gustavo Gesser – Advogado

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