O CONDOMÍNIO PODE PROIBIR CONDÔMINO INADIMPLENTE DE USUFRUIR AS ÁREAS COMUNS?

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Um tema muito recorrente em assembleias de condomínios é a discussão acerca da possibilidade de privar o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio. Tal situação é muito comum de ser vista na prática, pois, não raras vezes, é tida como uma possível sanção aplicável contra o condômino que esteja com o pagamento das taxas de rateio de despesas em atraso.

No entanto, o assunto está pacificado.

E a resposta dada pelo Poder Judiciário foi de que o CONDOMÍNIO NÃO PODE PRIVAR O MORADOR DE USUFRUIR DAS ÁREAS COMUNS, AINDA QUE ESTEJA INADIMPLENTE.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar esta celeuma no julgamento do Recurso Especial n. 1.699.022, de São Paulo, entendeu ser ilícita toda e qualquer disposição prevista em convenção ou em regimento interno que proíba o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio enquanto ostentar tal condição (inadimplência), podendo caracterizar, inclusive, abalo à moral do condômino.

O primeiro argumento adotado para sustentar esta decisão é que a convenção e o regimento interno do condomínio não podem vedar o uso das áreas comuns pelos condôminos, pois estariam afetando o direito de propriedade do morador, vez que ao adquirir o imóvel, sem prejuízo da área exclusiva da unidade, o condômino também adquire a propriedade sobre uma fração das áreas comuns do condomínio.

Outro ponto levantado na decisão da Corte Superior é de que “[…] o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores”.

O Código Civil, como bem esclarecido pelo órgão julgador, em seu art. 1.336, §1º, prevê que o “[…] condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Não se olvide que a convenção do condomínio pode, de qualquer forma, impedir que o proprietário da unidade que esteja com as suas taxas de rateio de despesas condominiais em aberto seja impedido de votar e ser votado em assembleia, o que, por si só, já é uma consequência considerável desta condição de inadimplência.

Logo, há expressa previsão na lei das sanções que poderão estar sujeitos os condôminos que, porventura, venham a incorrer em inadimplência, não se estendendo, doutro lado, à privação do uso e fruição das áreas comuns do condomínio.

De mais a mais, quando a inadimplência do condômino se revela reiterada, agravando o fluxo de caixa do condomínio e não se chega a uma solução amigável com o morador inadimplente, é possível que a assembleia delibere e aprove a aplicação de uma “[…] multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais […]” (art. 1.337, caput).

No entanto, há de se observar alguns pontos para que a aplicação desta multa se materialize com segurança jurídica e transparência. Recomenda-se que seja o condômino inadimplente notificado da aplicação da multa, após ser deliberado e aprovado em assembleia, conferindo-lhe o direito ao contraditório e à produção de prova na assembleia seguinte. Esta medida é de extrema importância para que a multa dificilmente possa ser contestada em juízo, sob a alegação de que tenha havido alguma nulidade.

O segundo quesito é que a lei exige quórum qualificado de 3/4 dos condôminos para que se possa aplicar a multa, sem prejuízo do edital de convocação da assembleia prever especificamente este tema como um dos itens constantes na pauta.

Portanto, a despeito de não ser permitido privar o condômino inadimplente do uso e fruição das áreas comuns, a legislação prevê em seu texto sanções que poderão ser aplicadas para compelir o cumprimento integral das responsabilidades de ordem pecuniária dos proprietários das unidades autônomas, de forma a manter a saúde financeira do condomínio.

Gustavo Gesser
OAB/SC 26.457

Fonte: www.stj.jus.br

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