Usucapião Extrajudicial – Sonho ou Realidade?

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No dia 18 de março de 2016, entrou em vigor a Lei n. 13.105/2015, que, dentre as alterações que implementou em nossa legislação, instituiu o procedimento da usucapião extrajudicial de bens imóveis. Desde então, mesmo após completar o seu primeiro aniversário, referida lei ainda inspira muito pessimismo por parte dos agentes envolvidos. E não estou falando somente dos colegas advogados! Infelizmente, ainda há alguns cartórios que relutam em aceitar os pedidos das pessoas interessadas em lavrar as atas notariais, por não sentir segurança na realização de tais atos.

Porém, cabe-nos tirar a venda dos olhos destes profissionais tão desacreditados com a eficácia do procedimento da usucapião e demonstrar que nada mais é do que um procedimento administrativo, que procura salvaguardar os interesses de quem, de fato, está pleiteando regularizar a sua condição de proprietário de um imóvel, sem, contudo, desapegar-se da burocracia, necessária para assegurar os interesses dos cartórios, que são responsáveis pela legalidade dos atos praticados, sob as penas da lei!

A premissa básica para que alguém possa pleitear a usucapião, de forma extrajudicial, é que todos os confrontantes do imóvel estejam de acordo, isto é, que concordem que o interessado na usucapião exerce a posse do imóvel de forma mansa, pacífica, continuada, por um prazo mínimo e que ostente a condição de dono daquele bem. Sem a anuência expressa de todos os confrontantes a solução para o interessado será acionar o Poder Judiciário.

Além disso, não poderá haver nenhuma objeção por parte dos entes públicos (União, Estado e Município), como também de terceiros que possam ter algum interesse sobre a área que se pretenda usucapir, uma vez que o registrador, por lei, não detém a prerrogativa de analisar o mérito das objeções que, porventura, surjam após a realização da intimação de todos os envolvidos. Neste caso, o registrador deverá (não se trata de uma faculdade, mas sim de um “poder-dever”) indeferir o pedido do interessado.

Todavia, não sendo o caso de objeções e estando todos os vizinhos de acordo com o pedido de usucapião, caberá à parte interessada providenciar todos os documentos que são solicitados pelos cartórios de registro de imóveis, para que venha a ser lavrada a ata notarial. Esta ata consiste numa escritura (embora haja entendimento em sentido contrário, de que seria apenas uma escritura declaratória) pública por meio da qual o tabelião irá descrever todas as informações e digitalizar todos os documentos que a parte interessada venha a lhe apresentar, com o objetivo de fazer prova dos requisitos da modalidade de usucapião que será adotada para viabilizar o pedido de usucapião. É neste momento que a parte interessada deverá apresentar todos os documentos que comprovam o exercício da posse do bem, como também deverá levar consigo as suas testemunhas, que poderão ratificar os fatos alegados no pedido inicial.

Finalizada esta parte inicial, a parte interessada, representada por seu advogado, formulará pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial, com base nos documentos apresentados e na ata notarial lavrada pelo tabelião. Na hipótese de estar tudo em ordem (e é aqui que reside a maior dificuldade dos advogados, em razão da quantidade de documentos exigidos), o registrador determinará a intimação da União, do Estado e do Município onde o imóvel esteja localizado. Não obstante, será publicado, ainda, um edital em jornal de grande circulação no município, para que terceiros que possam vir a ter interesse no pedido de usucapião se manifestem, no prazo de 15 (quinze) dias.

Decorrido o prazo de 15 dias, caso houver alguma objeção, caberá ao registrador, conforme falamos anteriormente, rejeitar o pedido de usucapião e enviar o pedido ao Poder Judiciário, arquivando-o. Por outro lado, na hipótese de não houver contestação, o registrador, conformando-se com as provas produzidas pelo interessado, acolherá o pedido de reconhecimento administrativo da usucapião, podendo criar o registro de propriedade com a criação da matrícula correspondente.

O procedimento em si não é burocrático. O grande segredo para que se consiga alcançar a eficácia do procedimento é que a parte interessada contrate o advogado desde o início, a fim de que possa orientar da melhor forma possível, indicando quais provas serão produzidas e a modalidade de usucapião que melhor se enquadra dentro daquele contexto que o cliente apresentou. Mais do que isto. É indispensável que o advogado atue de forma proativa, a fim de que verifique se todos os documentos que estão sendo exigidos são possíveis de serem providenciados pelo cliente. Do contrário, ao chegar no cartório de registro de imóveis, o procedimento administrativo nunca terá seu fim, pois várias exigências de documentos serão apresentadas e a parte não conseguirá finalizar tudo a contento, inviabilizando o referido pedido.

Desta maneira, não podemos deixar de acreditar na eficácia da usucapião extrajudicial como uma verdadeira ferramenta de regularização fundiária e de estruturação urbana, pois, se bem estudado o tema e os agentes público e privado, envolvidos neste “processo”, mantiverem um diálogo, com vistas a aprimorar esta metodologia, sem dúvida alguma a usucapião extrajudicial alcançará o seu objetivo.

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